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東營房地產(chǎn)市場調(diào)查分析
作者：dongfei 時(shí)間：2008-6-5 字體：[大] [中] [小]
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一、區(qū)域分析
東營市是黃河入海的地方，黃河三角洲的中心城市， 1983年10月建市。全市轄區(qū)包括東營區(qū)、河口區(qū)、廣饒縣、利津縣、墾利縣，行政區(qū)面積8053平方公里，人口180萬。東營市中心城分東城和西城，面積49.83平方公里，人口60萬。
東城是東營市委和東營市人民政府駐地，環(huán)境優(yōu)美，空間大，綠化率高。隨著近幾年的發(fā)展，東城居住環(huán)境大大提高，商業(yè)配套也逐漸完善，兩大開發(fā)板塊清風(fēng)湖板塊（如水岸名都、水岸天華、德泰家園、東辰鑒墅等）和東城百大板塊（市安居工程、科大遠(yuǎn)鑒、勝宏國際新城、勝宏尚郡等）也已形成，同時(shí)東城開發(fā)區(qū)隨著陽光100的入駐，也逐漸形成居住板塊如陽光100·城市麗園，景港房地產(chǎn)開發(fā)公司即將興建的奧林匹克花園等
西城是勝利油田管理局和東營區(qū)政府駐地，又被稱為油田“基地”，基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，生活便利，以濟(jì)南路為中心聚集了銀座購物廣場、振華商廈、百貨大樓、商業(yè)大廈、供銷商場、三聯(lián)、大商等大型購物商場，及無數(shù)的星羅棋布的小商品市場和各式店鋪等充分滿足了西城居民生活需求。西城由于土地儲備有限，新開發(fā)樓盤較少主要集中在北部勝華板塊（如天籟華都、香格里拉等）、東部東趙開發(fā)區(qū)（格林楓景、海信盈城等）、南部勝利機(jī)械廠（海通·時(shí)代康橋）和勝利工業(yè)園板塊（科教小區(qū)）等。
西城是一個(gè)成熟的區(qū)域，交通、商業(yè)配套、大型購物場所都非常的完善，出行方便，是一個(gè)聚人氣的“易居城市”；東城市委市府所在地，隨著商業(yè)配套設(shè)施的不斷完善，東城住宅逐漸受到很多高端客戶的青睞。西城平均房價(jià)在2600元/㎡－3300元/㎡之間，其中多層價(jià)格在2500元/㎡—2900元/㎡之間，規(guī)劃有多層，小高層和少量別墅，并且客戶以購買多層的客戶為主，一般多層二三層最受歡迎，當(dāng)然也是價(jià)格最高的樓層。東城現(xiàn)階段以高檔住宅為主，一般為高層住宅、別墅和花園洋房為主，多層為輔，一般高層平均房價(jià)在2700元/㎡－3500元/㎡之間，景觀別墅、花園洋房一般都在4000元/㎡。
二、市場分析
隨著東營市房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，東營房地產(chǎn)市場逐漸從單一的多層住宅發(fā)展為小高層、復(fù)式樓、別墅、洋房等多元化房地產(chǎn)市場，面積也從70平方米二居室戶型衍生為以三居室為主，復(fù)式、洋房為主的大戶型住宅，可以說現(xiàn)在的市場是各種戶型應(yīng)有盡有，基本滿足了社會(huì)各階層對于住房的需求，購房者基本上能夠根據(jù)自身的實(shí)際情況購買到如愿的房子。
現(xiàn)階段的東營市房地產(chǎn)市場，客戶來源主要是勝利油田的無房戶、企業(yè)員工、外來做生意人員等。他們收入相對穩(wěn)定卻不富足，100 m2～120m2小面積大戶型的住房是他們最大的需求，而目前主要樓盤的主力面積也大都集中在100 m2～120m2之間。
例如西城的海盟地產(chǎn)開發(fā)的香格里拉以兩居室80㎡—95㎡、三居室105㎡—120㎡為主打戶型；海通地產(chǎn)開發(fā)的海通·時(shí)代康橋一期主打戶型為三居室100㎡—126㎡。這一戶型萬足了廣大消費(fèi)者的需求，一方面能夠三居室給生活帶來的便利，另一方面因?yàn)榉课莸拿娣e小，總價(jià)款低，大大的減輕了普通購房者的付款壓力，從而贏得了廣大工薪階層和未來做生意人員的親睞。
當(dāng)然面對東營地區(qū)的高端客戶，近年來東營房地產(chǎn)市場別墅、洋樓也紛紛在東營市場亮相，例如東城東辰佳日開發(fā)公司開發(fā)興建的東辰鑒墅，由于面對的是高端客戶，因此在建筑面積上以330-730平米景觀別墅和200平米的花園洋房為主，以130平米到180平米三居室、四居室房屋建筑為輔，多元化滿足高端客戶的需求。與此相仿的還有勝宏尚郡、格林楓景、盛運(yùn)家園等主打景觀別墅、花園洋房，這些樓盤一般綠化面積都非常的高，區(qū)內(nèi)景觀也非常的豐富，社區(qū)配套完善，附加值增加，大大提升了樓盤的性價(jià)比，雖然這一類樓房的價(jià)格一般每平方米在4000元以上，但還是受到廣大高端客戶的喜歡。
三、樓盤廣告分析
隨著房地產(chǎn)市場競爭的日益激烈，房地產(chǎn)市場已經(jīng)不是單純的銷售房屋，要想在競爭中勝出占領(lǐng)市場，在開發(fā)房子的同時(shí)必須提高樓盤的性價(jià)比，以吸引消費(fèi)者的眼球，價(jià)格對于房地產(chǎn)市場來說已經(jīng)不再成為優(yōu)勢和賣點(diǎn)，提高樓盤的性價(jià)比才是房地產(chǎn)市場競爭的主題。
1、建筑材料向節(jié)能、環(huán)保方向發(fā)展
隨著國家對建筑材料節(jié)能環(huán)保要求的不斷提高，廣大開發(fā)商越來越重視提高產(chǎn)品質(zhì)量與品質(zhì)，各種新型與高檔材料開始推廣和使用，建筑節(jié)能一時(shí)成為大家購房時(shí)討論的熱點(diǎn)。 從07年開始，節(jié)能、環(huán)保出現(xiàn)在東營樓盤的廣告語里面：如眾成格林楓景強(qiáng)調(diào)采用全國領(lǐng)先的國家三步節(jié)能的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，住宅節(jié)能達(dá)65%。
2、這邊風(fēng)景獨(dú)好
隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展的不斷完善和成熟，消費(fèi)者購買房產(chǎn)時(shí)不再盲目，逐漸變得成熟、理智，購房不再單單為了滿足有無的問題，而是為了滿足生活質(zhì)量的提高，追求精神方面的享受，因此很多房地產(chǎn)商在社區(qū)配套上下了很大的功夫，無論大小樓盤都開始增設(shè)園林景觀、水岸湖景等，這在房地產(chǎn)廣告中都一一體現(xiàn)出來。如：香格里拉“20000㎡立體園林，長在花園里的房子，生活原本就該詩意棲居”；海通·時(shí)代康橋“1000米水景畫廊，讓心情盡情飛揚(yáng)”；陽光一百·城市麗園“中國蜿蜒水系，北歐3000米風(fēng)情。3000米不僅是流水經(jīng)過的距離，更是一種完善生活態(tài)度的表達(dá)”。一系列的廣告向消費(fèi)者描述了這邊風(fēng)景獨(dú)好的一番景象。
3、綠色運(yùn)動(dòng)、奧運(yùn)同行
2008年中國首次舉辦奧運(yùn)會(huì)，“運(yùn)動(dòng)”也變得成了一種時(shí)尚，自然而然的“運(yùn)動(dòng)”一詞也就成了08年眾多房地產(chǎn)廣告的一種代名詞，海通·時(shí)代康橋首次提出了“居住與時(shí)代同步，健康與奧運(yùn)同行”的生活理念，首創(chuàng)2000米漫步跑道，規(guī)劃21處健身場地，將運(yùn)動(dòng)健康引領(lǐng)成為一種新的生方式和追求，主打廣告語“國際·主流·活力生活圈，21萬㎡首席運(yùn)動(dòng)健康社區(qū)”。當(dāng)運(yùn)動(dòng)成為一種時(shí)尚的時(shí)候，你還有什么理由不去選擇購買海通·時(shí)代康橋的住房呢？同時(shí)格林楓景也引入“科學(xué)運(yùn)動(dòng)、健康生活”的理念，在社區(qū)內(nèi)配備了先進(jìn)的科學(xué)運(yùn)動(dòng)檢測室。從而說明，東營房地產(chǎn)市場迎來了一個(gè)新的生活理念綠色運(yùn)動(dòng)、奧運(yùn)同行。
4、“靠山吃山、靠水吃水”
老百姓都明白這個(gè)理“靠山吃山、靠水吃水”，有什么條件，就靠什么條件生活，不可將自己本身所具備的優(yōu)勢浪費(fèi)掉�，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)這一情況，靠學(xué)校近就主打教育，離水近就主打景色，這已經(jīng)成為房地產(chǎn)宣傳的特色。例如：綠洲國際的廣告語：“入住綠洲國際、就讀新區(qū)一中”，水岸名都“閱水、聽風(fēng)、約會(huì)清風(fēng)湖北岸、高尚生態(tài)公園洋房”，德泰家園“寓居清風(fēng)湖畔、情系德泰家園”等，無不體現(xiàn)出了“靠山吃山、靠水吃水”的房地產(chǎn)營銷模式。
5、獨(dú)樹一幟、與眾不同
面對市場競爭的日益激烈，許多的開發(fā)商可以說是費(fèi)盡心思去自己的項(xiàng)目增添風(fēng)采，提高性價(jià)比，尤其是高檔樓盤更是如此，都希望自己的樓盤獨(dú)樹一幟、與眾不同，就拿東辰鑒墅來說，在造景上可以說是下了一番功夫，在園區(qū)內(nèi)建造一架堪稱東營第一橋的拉索式景觀橋，為小區(qū)增光添彩。陽光一百·城市麗園，可以說是做的更加出色，不惜億元重金，打造“北大附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)�！�，號稱東營陽光100•北大附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校，東營新“城市名片”。其實(shí)建造學(xué)校的目的就是為了樓盤銷售，陽光一百已經(jīng)摸透了客戶的心理，很多消費(fèi)者在購房時(shí)第一考慮的就是孩子的入學(xué)問題，正所謂百年大計(jì)，教育為先，只要孩子能讓孩子接受良好的教育，只要孩子將來能夠出人頭地，花再多的錢也值，何況只是多花點(diǎn)錢買房子呢！陽光一百正式把握準(zhǔn)了這一客戶心理，才準(zhǔn)確出擊，打造“北大附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校”，況且羊毛出在羊身上，到最后還不是消費(fèi)者自己掏錢？
6、羊毛出在羊身上
由于大多數(shù)人都有賺小便宜的想法，因此很多開發(fā)商抓住這一點(diǎn)，隔三差五的舉行一些優(yōu)惠活動(dòng)，贈(zèng)送一些禮品，或者根據(jù)客戶的付款情況給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠，這些都是吸引客戶的一種辦法，很多時(shí)候客戶討價(jià)還價(jià)的爭取優(yōu)惠不是因?yàn)槟苁Ｏ露嗌馘X，而是一種內(nèi)心的滿足。很多開發(fā)商就抓住這一點(diǎn)在房價(jià)上作文章，把對客戶的優(yōu)惠加到房價(jià)里面，根據(jù)客戶的需求和樓盤銷售的實(shí)際情況給予一定的優(yōu)惠，一方面滿足了客戶的虛榮心，另一方面加快了資金匯攏，由于這一部分自己已經(jīng)事先預(yù)算到房價(jià)里面，因此也不用考慮銷售利潤的減少問題了，總之，羊毛出在羊身上，用客戶的錢去滿足客戶的虛榮心。例如海韻陽光在前期認(rèn)購時(shí)推出最大可以優(yōu)惠200元/㎡來吸引客戶；例如東辰鑒墅2007.12.25—2008.02.04雙節(jié)期間，曾推出以下優(yōu)惠活動(dòng)：凡在活動(dòng)期間購房的新客戶，按規(guī)定付款的可享受以下優(yōu)惠：花園洋房——優(yōu)惠6000元----16300元、小高層——優(yōu)惠3300元----8800元、多層——優(yōu)惠4000元----13800元、雙拼別墅——優(yōu)惠17000元----36000元。這一些列的優(yōu)惠在很大程度上刺激了一部分觀望著的眼球，使他們在一系列的優(yōu)惠面前不得不掏腰包去購買。
四、客戶消費(fèi)分析
東營市居民住房條件普遍看好，急于買房者占少數(shù)，近年來，隨著房地產(chǎn)公司大規(guī)模的進(jìn)駐和瘋狂的開發(fā)，一棟棟高樓大廈如雨后春筍般拔地而起，經(jīng)過06年、07年兩年的瘋狂選購，08年房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)定，多數(shù)購房者選房的時(shí)候相對來說不再像前兩年那樣盲目，客戶逐漸變的更加務(wù)實(shí)理智。購房者的務(wù)實(shí)體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是離工作單位近；二是周邊有學(xué)校，有超市當(dāng)然還要交通方便，在他們眼里，具備了這兩個(gè)條件的房子就是好房子。本來嘛，買房子就是用來居住、生活的，住的地方生活便利了，就是多花幾個(gè)錢也值得，所以現(xiàn)在西城靠近油田小區(qū)的房子都比較好賣。
經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，東營的消費(fèi)群體大致分為兩類：高端消費(fèi)客戶和普通消費(fèi)客戶。高端消費(fèi)客戶大部分是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、私企老板，他們收入高、消費(fèi)理念超前，居住條件要求比較高，主要是享受生活，這一群體大部分選擇購買別墅和洋房；普通消費(fèi)群體一般由企業(yè)員工、個(gè)體戶組成，這一群體占東營消費(fèi)群體的80%，這一群體對生活沒有太多奢侈的要求，最大的要求就是生活便利就可以了，這一群體一般都是選擇多層，少數(shù)人選擇高層住宅，在戶型選擇上也是以二居室和三居室的住宅為主，其最大原因就是面積小，總價(jià)款低。
五、客戶構(gòu)成分析
東城的客源主要包括以下幾種：
1.油田職工：東營又被稱為“油城”，有油田職工49.6萬人口，油田職工住房有13.9萬戶，其中70％為90 m2以下住宅，油田職工是購房的主力軍。但是油田職工對東城稍有排斥心理，屬于買不到西城的房子才買東城的類型。
2.企事業(yè)單位職工：一般為分不到經(jīng)濟(jì)適用房的年輕職工。
3.外來人口：有外來做生意的私營業(yè)主和在油城打工準(zhǔn)備定居油城的外地人員組成，勝利油田吸引了大量外地人員來東營謀生，他們是購房的又一主力軍。
4.所轄區(qū)縣及附近村民。
西城樓盤客源主要包括以下幾種：
1、油田職工：西城是勝利油田基地，大部分油田職工小區(qū)都分布在西城，在西城買房是油田職工的首選。
2、在西城工作的企事業(yè)單位職工。
3、在西城工作的外來做生意、打工人員。
六、總結(jié)：
進(jìn)入08年以來，北京、上海、廣州等大城市樓房紛紛跌價(jià)，很多消費(fèi)者逐漸的開始認(rèn)為東營的房子也會(huì)降價(jià)，因此受大環(huán)境的影響，東營房地產(chǎn)市場曾經(jīng)短時(shí)期的出現(xiàn)市場低靡的情況，但是由于土地成本、建筑原材料價(jià)格一直持續(xù)上漲，各種行政類的收費(fèi)和稅收增多使開發(fā)成本加大，這就使得房價(jià)的總成本一直保持著上漲的趨勢。我們知道房屋的總價(jià)和建筑成本是呈正比的，建筑成本越高，房價(jià)就越高，因此受建筑成本上漲的制約，短時(shí)期內(nèi)房價(jià)是不可能下降的。從調(diào)查資料統(tǒng)計(jì)中可以看出部分樓盤同比去年的價(jià)格都有所上升，也就是說東營的房價(jià)在短時(shí)間之內(nèi)不但不會(huì)降價(jià)，而且還穩(wěn)中有升。
當(dāng)然給東營市場帶來沖擊的還包括油田經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的建造，這確實(shí)是給眾多開發(fā)商帶來了一定的壓力，但是通過調(diào)查不難看出，雖然油田經(jīng)濟(jì)實(shí)用房正在興建，由于其位置實(shí)在東城，很多在西城上班的油田職工并不喜歡從東城購房，因此油田經(jīng)濟(jì)房的建設(shè)對西城的房地產(chǎn)市場沖擊并不大。很多油田單位的消費(fèi)者還是比較熱衷于西城的生活環(huán)境，因?yàn)樗麄兊膯挝�、親屬大部分都在西城，大多數(shù)消費(fèi)者都有就近選房的心理，勝華板塊的房產(chǎn)市場就是最好的例子，大部分客戶來自于油田單位。當(dāng)然這些人一般都是工薪階層，因此在購房需求上對總房款的要求就顯得格外重要，一般來說絕大多數(shù)是選擇三居室100㎡——120㎡，其次是二居室80㎡——90㎡的，選擇130㎡以上的客戶只占少數(shù)。
通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然近年來高層住宅建設(shè)的越來越多，但是絕大多數(shù)的消費(fèi)者還不能接受，因此現(xiàn)階段開發(fā)中檔樓盤應(yīng)以多層為主，小高層為輔，例如香格里拉、萬家新城就是最好的例子。戶型控制在90㎡——120㎡之間，這是廣大普通消費(fèi)群體所能接受的最佳戶型。
總之，2008年將是房地產(chǎn)市場競爭激烈的一年，面對激烈的競爭，開發(fā)商必須有創(chuàng)新意識，通過各方面的調(diào)整和搭配來增加樓盤的性價(jià)比，從而吸引消費(fèi)者的眼球，增強(qiáng)其購買欲，占領(lǐng)最大市場。
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